Guía completa para comprar una propiedad en Formentera: impuestos, NIE, gastos de compra y fiscalidad para compradores extranjeros

Aviso importante

Este artículo se basa exclusivamente en información procedente de fuentes oficiales españolas. Su contenido es únicamente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero.

Todo comprador extranjero que adquiera una vivienda o una propiedad en Formentera también puede tener obligaciones fiscales en su país de residencia, las cuales varían según la legislación de cada Estado. Para conocer las implicaciones fiscales fuera de España, es recomendable consultar con un asesor fiscal autorizado en el país de residencia.

Comprar una propiedad en Formentera: cómo funciona el proceso fiscal en España

Comprar una vivienda en Formentera significa realizar una operación inmobiliaria íntegramente regulada por la legislación española.

Los impuestos al comprar una casa en Formentera, los plazos administrativos y la documentación exigida son exactamente los mismos para cualquier comprador extranjero que no sea residente fiscal en España, con independencia de su nacionalidad.

Esta guía explica exclusivamente las obligaciones fiscales y administrativas aplicables en España.

Toda la información procede de organismos oficiales, entre ellos:

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB)
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT)
• Policía Nacional

Cada dato incluido puede verificarse directamente en su correspondiente fuente oficial.

Paso 1. Obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero)

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el identificador fiscal que España asigna a cualquier ciudadano extranjero que mantenga una relación económica, profesional o jurídica con el país.

Si deseas comprar una casa en Formentera o cualquier otro inmueble en España, disponer del NIE es un requisito imprescindible.

Sin este número no es posible:

• Firmar la escritura pública de compraventa ante notario.
• Abrir una cuenta bancaria en España.
• Pagar impuestos o realizar cualquier trámite tributario relacionado con la compra del inmueble.

¿Cómo solicitar el NIE?

Para solicitar el NIE será necesario presentar:

• Formulario EX-15, disponible en la Sede Electrónica de la Policía Nacional.
• Tasa administrativa Modelo 790, código 012.
• Documento que justifique el motivo de la solicitud, por ejemplo un contrato de arras o un preacuerdo de compraventa.

La solicitud puede realizarse de tres formas:

En España

En las Oficinas de Extranjería o en las comisarías de Policía Nacional habilitadas para este trámite, siempre con cita previa.

Desde el país de residencia

A través del Consulado General de España correspondiente a la demarcación consular del solicitante.

Mediante representante

También puede realizarse mediante un representante legal autorizado mediante poder notarial específico.

Fuente oficial

Sede Electrónica de la Policía Nacional

Apartado: «Extranjería / Asignación de NIE a instancia de interesado»

¿Cuánto tarda el NIE?

El plazo legal establecido para resolver la solicitud es de cinco días hábiles desde que la documentación entra en el órgano competente.

En la práctica, los tiempos suelen variar en función de la carga administrativa:

• Entre 5 y 15 días cuando la solicitud se presenta en España.
• Entre 2 y 6 semanas cuando se tramita a través de un Consulado español en el extranjero.

Fuente oficial Sede Electrónica de la Policía Nacional: "El procedimiento habrá de ser resuelto en el plazo máximo de cinco días desde la entrada de la solicitud."

Paso 2. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Para quienes compran una vivienda de segunda mano en Formentera, el principal impuesto aplicable es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Este impuesto es competencia de cada comunidad autónoma.

En las Islas Baleares se aplica una escala progresiva aprobada por la Ley 12/2023, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, vigente desde el 1 de enero de 2024.

Fuente oficial Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB)

¿Cómo se calcula el ITP en Baleares?

El ITP se calcula mediante un sistema de tramos progresivos.

Para cada tramo se aplica:

• una cuota fija correspondiente al tramo anterior;
• más el porcentaje aplicable únicamente sobre la cantidad que excede dicho tramo.

En otras palabras, no se aplica un único porcentaje sobre el valor total del inmueble, sino una escala progresiva similar a la utilizada en otros impuestos.

Ejemplo práctico

Supongamos la compra de una propiedad en Formentera con un precio de 800.000 €.

El cálculo sería:

• Primeros 400.000 € × 8 % = 32.000 €
• Siguientes 200.000 € × 9 % = 18.000 €
• Últimos 200.000 € × 10 % = 20.000 €

ITP total: 70.000 € Tipo efectivo aproximado: 8,75 %.

Tipos reducidos del ITP: quién puede beneficiarse

La normativa de la ATIB contempla determinados tipos reducidos del 4 %, 2 % e incluso bonificaciones que pueden alcanzar el 100 % del impuesto.

Estas ventajas fiscales están reservadas exclusivamente para determinados supuestos, entre ellos:

• compra de la vivienda habitual;
• residentes en las Islas Baleares;
• menores de 36 años;
• familias numerosas;
• personas con discapacidad.

Por regla general, un comprador extranjero que no sea residente en Baleares y adquiera una segunda residencia en Formentera no podrá acogerse a estos beneficios fiscales.

Fuente oficial Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB).

Paso 3. IVA y AJD: solo para viviendas de obra nueva

Si compras una vivienda de obra nueva en Formentera, es decir, una propiedad adquirida directamente al promotor en su primera transmisión, la fiscalidad es diferente a la de una vivienda de segunda mano.

En este caso, no se aplica el ITP, sino los siguientes impuestos:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
  • 10 % para viviendas.
  • 21 % para terrenos edificables.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados):
  • En las Islas Baleares, el tipo general aplicable es del 1,2 % sobre el valor de la escritura pública.

Fuente Normativa española del IVA y normativa autonómica sobre AJD en las Islas Baleares.

En la práctica, el mercado inmobiliario de Formentera está compuesto mayoritariamente por villas, fincas y viviendas de segunda mano, por lo que el supuesto más habitual para compradores nacionales e internacionales continúa siendo el pago del ITP.

Paso 4. Gastos adicionales al comprar una vivienda en Formentera

Además de los impuestos derivados de la compraventa, existen otros gastos asociados a la formalización de la operación.

Estos costes son aplicables a cualquier comprador, independientemente de su nacionalidad o residencia fiscal.

Honorarios notariales

La escritura pública de compraventa debe formalizarse ante notario.

Los honorarios notariales están regulados por un arancel oficial aprobado por el Estado español. El importe final depende de diversos factores, entre ellos:

• el valor de la compraventa;
• la complejidad de la escritura;
• el número de documentos otorgados.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura, es altamente recomendable inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.

La inscripción garantiza la seguridad jurídica del derecho de propiedad frente a terceros.

El coste también está regulado por arancel y depende del valor declarado del inmueble.

Gestoría

Muchos compradores optan por contratar una gestoría administrativa, encargada de:

• liquidar los impuestos correspondientes;
• presentar la documentación ante la Administración;
• tramitar la inscripción registral;
• gestionar los trámites posteriores a la firma.

Su coste varía según los servicios contratados.

Información importante

No es posible confirmar mediante una fuente oficial primaria porcentajes concretos aplicables a los honorarios notariales o registrales en Baleares para 2025.

Las cifras que habitualmente aparecen en numerosos portales inmobiliarios (aproximadamente un 1 % para notaría y otro 1 % para registro) son estimaciones de mercado, no tarifas oficiales.

Las normas de referencia continúan siendo:

• Real Decreto 1629/1991, relativo al arancel notarial.
• Real Decreto 1427/1989, relativo al arancel del Registro de la Propiedad, junto con sus modificaciones posteriores.

Paso 5. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Después de comprar una propiedad en Formentera, los propietarios que no sean residentes fiscales en España pueden tener obligaciones tributarias anuales ante la Agencia Tributaria mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

La declaración se presenta utilizando el Modelo 210.

Si la vivienda no se alquila

Cuando la vivienda se destina exclusivamente al uso propio y no genera ingresos por alquiler, la legislación española establece la denominada renta imputada.

En este caso, la base imponible se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble.

• 1,1 % del valor catastral cuando este haya sido revisado durante los diez años anteriores.
• 2 % del valor catastral cuando no haya sido objeto de revisión en ese periodo.

Sobre esa base imponible se aplica posteriormente el tipo correspondiente del IRNR:

• 19 % para residentes fiscales en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
• 24 % para residentes en países situados fuera de la UE o del EEE.

Fuente Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). Instrucciones oficiales del Modelo 210.

Si la vivienda se alquila

Los ingresos obtenidos por el alquiler de un inmueble situado en España están sujetos a tributación en España, con independencia del país de residencia del propietario.

Estos rendimientos también deben declararse mediante el Modelo 210.

Tipo impositivo

• 19 % sobre el rendimiento neto para residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo.
• 24 % sobre los ingresos brutos para residentes fuera de la UE o del EEE.

Gastos deducibles

Los propietarios residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo pueden deducir determinados gastos directamente relacionados con el alquiler, entre ellos:

• gastos de mantenimiento y conservación;
• intereses de financiación;
• amortización del inmueble;
• otros gastos admitidos por la normativa tributaria,

siempre en proporción a los días durante los cuales la vivienda haya permanecido alquilada.

Los propietarios residentes fuera de la UE o del EEE, con carácter general, tributan sobre los ingresos brutos sin posibilidad de aplicar dichas deducciones.

Fuente AEAT — Tributación de inmuebles de no residentes. Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del IRNR, texto refundido).

Paso 6. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es el impuesto municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles en España.

Es equivalente, por su naturaleza, al IMU italiano o a la taxe foncière francesa.

Debe abonarlo todo propietario, tanto residente como no residente.

Cada ayuntamiento establece su propio tipo impositivo.

En el caso de Formentera, la administración competente es el Consell Insular de Formentera.

Actualmente no es posible confirmar mediante una fuente oficial primaria verificable el tipo exacto del IBI vigente en la isla.

Para consultar el importe actualizado se recomienda contactar directamente con el Consell Insular de Formentera o consultar el portal oficial de tributos.

Fuente institucional Consell Insular de Formentera — Área de Tributos.

Resumen: impuestos y gastos al comprar una vivienda en Formentera

Impuesto o trámite	Cuándo se aplica
NIE	Antes de firmar la escritura de compraventa
ITP	Compra de vivienda de segunda mano
IVA + AJD	Compra de vivienda de obra nueva
Gastos notariales	Firma de la escritura pública
Registro de la Propiedad	Inscripción de la compraventa
Gestoría	Tramitación administrativa posterior
IRNR (Modelo 210)	Obligaciones fiscales anuales de propietarios no residentes
IBI	Impuesto municipal anual sobre la propiedad

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