Guide complète pour acheter un bien immobilier à Formentera : taxes, NIE, obligations fiscales et coûts d'acquisition en Espagne

Avis important

Cet article repose exclusivement sur des informations provenant de sources officielles espagnoles. Son contenu est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier.

Tout acheteur étranger qui acquiert une maison ou un bien immobilier à Formentera peut également avoir des obligations fiscales dans son pays de résidence. Ces obligations varient selon la législation nationale. Pour cette partie, il est indispensable de consulter un conseiller fiscal agréé dans votre pays.

Acheter un bien immobilier à Formentera : comment fonctionne la fiscalité en Espagne

Acheter une maison à Formentera signifie réaliser une acquisition immobilière entièrement soumise au droit espagnol.

Les impôts liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne, les délais administratifs et les formalités à accomplir sont identiques pour tout acheteur étranger qui n'est pas résident fiscal en Espagne, quelle que soit sa nationalité.

Ce guide présente exclusivement les démarches fiscales applicables en Espagne.

Toutes les informations proviennent de sources officielles, notamment :

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB)
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT)
• Policía Nacional

Chaque donnée mentionnée peut être vérifiée directement auprès de son organisme officiel.

Étape 1. Obtenir le NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro d'identification fiscale attribué par l'État espagnol à toute personne étrangère ayant une relation économique, professionnelle ou juridique avec l'Espagne.

Si vous souhaitez acheter une maison à Formentera, obtenir un NIE est une étape obligatoire.

Sans ce numéro, il est impossible de :

• signer l'acte authentique de vente devant notaire ;
• ouvrir un compte bancaire en Espagne ;
• payer les impôts liés à l'acquisition du bien ;
• effectuer la plupart des démarches administratives relatives à l'achat.

Comment obtenir un NIE ?

Le dossier comprend notamment :

• le formulaire EX-15, disponible sur le portail officiel de la Policía Nacional ;
• le paiement de la taxe administrative Modèle 790 – Code 012 ;
• un document justifiant la demande, par exemple un compromis ou un contrat de réservation.

La demande peut être déposée :

En Espagne

Auprès des Oficinas de Extranjería ou des commissariats de la Policía Nacional habilités, sur rendez-vous.

Depuis votre pays de résidence

Auprès du Consulat général d'Espagne compétent.

Par l'intermédiaire d'un représentant

Un mandataire muni d'une procuration notariée spécifique peut également effectuer la demande.

Source officielle

Sede Electrónica de la Policía Nacional

Rubrique : « Extranjería / Asignación de NIE a instancia de interesado »

Délais d'obtention

Le délai légal de traitement est de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande par l'administration compétente.

En pratique, les délais observés sont généralement :

• 5 à 15 jours lorsque la demande est déposée en Espagne ;
• 2 à 6 semaines lorsqu'elle est déposée auprès d'un consulat espagnol à l'étranger.

Les délais peuvent varier selon la charge de travail des services administratifs.

Source officielle

Sede Electrónica de la Policía Nacional :

« El procedimiento habrá de ser resuelto en el plazo máximo de cinco días desde la entrada de la solicitud. »

Étape 2. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Pour l'achat d'un bien immobilier ancien à Formentera, l'impôt principal est l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

Cet impôt relève de la compétence des Communautés autonomes.

Aux Îles Baléares, les taux applicables sont progressifs et sont fixés par la Loi 12/2023 relative au budget général de la Communauté autonome des Îles Baléares, en vigueur depuis le 1er janvier 2024.

Source officielle

Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB)

Comment est calculé l'ITP aux Baléares ?

Le calcul repose sur un système de tranches progressives.

Pour chaque tranche :

• une quote-part fixe correspondant aux tranches précédentes est appliquée ;
• puis un pourcentage est calculé uniquement sur la fraction du prix qui dépasse le seuil de la tranche précédente.

Autrement dit, le taux ne s'applique jamais sur la totalité du prix du bien, mais uniquement sur la partie concernée.

Exemple concret

Pour une maison achetée 800 000 € à Formentera :

• premiers 400 000 € × 8 % = 32 000 €
• tranche suivante de 200 000 € × 9 % = 18 000 €
• derniers 200 000 € × 10 % = 20 000 €

ITP total : 70 000 €

Soit un taux effectif d'environ 8,75 %.

Taux réduits de l'ITP : qui peut en bénéficier ?

La réglementation de l'ATIB prévoit plusieurs taux réduits (4 %, 2 %) ainsi que certaines exonérations pouvant atteindre 100 %.

Ces avantages sont réservés notamment :

• aux acquéreurs de leur résidence principale ;
• aux résidents des Îles Baléares ;
• aux personnes de moins de 36 ans ;
• aux familles nombreuses ;
• aux personnes en situation de handicap.

Dans la majorité des cas, un acheteur étranger non résident acquérant une résidence secondaire à Formentera ne remplit pas les conditions permettant de bénéficier de ces réductions fiscales.

Source officielle

Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB).

Étape 3. TVA et AJD : uniquement pour les biens immobiliers neufs

Si vous achetez un bien immobilier neuf à Formentera, c'est-à-dire vendu pour la première fois directement par le promoteur, le régime fiscal diffère de celui applicable à un logement ancien.

Dans ce cas, l'ITP ne s'applique pas. Les taxes dues sont les suivantes :

• TVA (IVA) :
  • 10 % pour les logements résidentiels.
  • 21 % pour les terrains constructibles.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) :
  • Aux Îles Baléares, le taux général est de 1,2 % de la valeur de l'acte notarié.

Source

Législation espagnole sur la TVA et réglementation des Îles Baléares relative aux Actes Juridiques Documentés (AJD).

Dans la pratique, le marché immobilier de Formentera est composé en grande majorité de villas, fincas traditionnelles et biens anciens. Par conséquent, l'impôt le plus fréquemment rencontré lors d'un achat immobilier reste l'ITP.

Étape 4. Les frais annexes lors de l'achat d'un bien immobilier à Formentera

Au-delà des impôts liés à la transaction, l'achat d'une maison ou d'un appartement en Espagne implique plusieurs frais complémentaires.

Ces dépenses concernent tous les acquéreurs, qu'ils soient résidents ou non-résidents.

Les frais de notaire

En Espagne, l'acte de vente doit obligatoirement être signé devant un notaire.

Les honoraires notariaux sont fixés par un barème officiel réglementé par l'État espagnol.

Le montant dépend notamment :

• du prix du bien immobilier ;
• de la complexité de l'acte ;
• du nombre de documents à authentifier.

L'inscription au Registre de la Propriété

Après la signature de l'acte authentique, il est fortement recommandé d'inscrire la vente au Registro de la Propiedad.

Cette inscription garantit la sécurité juridique du droit de propriété et protège l'acquéreur vis-à-vis des tiers.

Les frais sont également réglementés et varient selon la valeur du bien.

Les services d'une Gestoría

De nombreux acheteurs choisissent de faire appel à une Gestoría, cabinet administratif spécialisé qui prend en charge les formalités après la signature de l'acte.

Ses missions comprennent notamment :

• le paiement des impôts dus ;
• le dépôt des déclarations auprès de l'administration fiscale ;
• les démarches auprès du Registre de la Propriété ;
• le suivi administratif de la transaction.

Les honoraires varient selon les prestations demandées.

Information importante

À ce jour, il n'est pas possible de confirmer, à partir d'une source officielle primaire, un pourcentage précis applicable aux frais de notaire ou d'inscription au Registre de la Propriété aux Baléares pour 2025.

Les estimations souvent publiées sur les sites immobiliers (environ 1 % pour le notaire et 1 % pour le registre) correspondent à des estimations de marché et non à des tarifs officiels.

Les textes réglementaires de référence restent :

• Real Decreto 1629/1991, relatif aux honoraires des notaires.
• Real Decreto 1427/1989, relatif aux tarifs du Registre de la Propriété, ainsi que leurs modifications ultérieures.

Étape 5. IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents)

Après l'achat d'un bien immobilier à Formentera, tout propriétaire qui n'est pas résident fiscal en Espagne peut être soumis à des obligations fiscales annuelles auprès de l'Agencia Tributaria (AEAT) au titre de l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

La déclaration s'effectue au moyen du Modelo 210.

Si le bien n'est pas loué

Lorsqu'un logement est réservé à un usage personnel et ne génère aucun revenu locatif, l'administration fiscale espagnole applique ce que l'on appelle un revenu immobilier imputé (renta imputada).

La base imposable est calculée sur la valeur cadastrale (valor catastral) du bien :

• 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée au cours des dix dernières années.
• 2 % si aucune révision cadastrale n'a eu lieu durant cette période.

Le taux d'imposition appliqué est ensuite de :

• 19 % pour les résidents fiscaux de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
• 24 % pour les résidents de pays situés hors UE/EEE.

Source

Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT)

Instructions officielles du Modelo 210.

Si le bien est loué

Les revenus provenant de la location d'un bien situé en Espagne sont imposables en Espagne, quel que soit le pays de résidence du propriétaire.

Ces revenus doivent être déclarés au moyen du Modelo 210.

Taux d'imposition

• 19 % sur le revenu net pour les résidents de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
• 24 % sur les revenus bruts pour les résidents hors UE/EEE.

Déduction des dépenses

Les propriétaires résidant dans l'Union européenne ou dans l'Espace économique européen peuvent, sous certaines conditions, déduire plusieurs dépenses directement liées à la location :

• frais d'entretien et de réparation ;
• intérêts d'emprunt ;
• amortissement du bien ;
• autres dépenses autorisées par la législation fiscale,

au prorata des jours pendant lesquels le bien a effectivement été loué.

En règle générale, les propriétaires résidant hors UE/EEE sont imposés sur leurs revenus bruts sans possibilité de déduire ces charges.

Source

AEAT – Fiscalité des biens immobiliers des non-résidents.

Real Decreto Legislativo 5/2004 (Loi sur l'IRNR, texte consolidé).

Étape 6. IBI (Impôt sur les Biens Immobiliers)

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien immobilier en Espagne.

Son fonctionnement est comparable à la taxe foncière en France.

Cet impôt est dû aussi bien par les résidents que par les non-résidents.

Le taux est fixé librement par chaque commune.

À Formentera, l'administration compétente est le Consell Insular de Formentera.

À ce jour, il n'est pas possible de confirmer, à partir d'une source officielle primaire, le taux exact actuellement appliqué sur l'île.

Pour obtenir les informations les plus récentes, il est recommandé de consulter directement le portail officiel des impôts du Consell Insular de Formentera ou de contacter son service fiscal.

Source institutionnelle

Consell Insular de Formentera – Service des impôts.

Résumé : les principaux impôts et frais lors de l'achat d'un bien immobilier à Formentera

Impôt ou formalité	Quand s'applique-t-il ?
NIE	Avant la signature de l'acte authentique
ITP	Achat d'un bien immobilier ancien
TVA + AJD	Achat d'un bien immobilier neuf
Frais de notaire	Signature de l'acte de vente
Registre de la Propriété	Inscription officielle de la propriété
Gestoría	Formalités administratives après la vente
IRNR (Modelo 210)	Obligations fiscales annuelles des non-résidents
IBI	Impôt local annuel sur la propriété

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