Comprare Casa a Formentera: Imposte, Adempimenti Fiscali e Cosa Aspettarsi

Avviso: questo articolo presenta esclusivamente informazioni basate su fonti primarie ufficiali spagnole. Non costituisce consulenza fiscale o legale. Ogni acquirente straniero ha obblighi fiscali anche nel proprio paese di residenza, che variano in base alla nazionalità: per questa parte, rivolgiti a un consulente fiscale abilitato nel tuo paese.

Acquistare un immobile a Formentera è un processo che si svolge interamente sul territorio spagnolo e secondo la normativa spagnola. Le imposte da pagare, le scadenze da rispettare e i moduli da presentare sono gli stessi per qualsiasi acquirente straniero non residente fiscalmente in Spagna, indipendentemente dalla nazionalità.

Questa guida descrive il percorso fiscale sul lato spagnolo. I dati presentati provengono dalla normativa dell’Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), dalla Sede Electrónica dell’Agencia Tributaria spagnola (AEAT) e dalla Policía Nacional. Ogni cifra è citata con la fonte specifica e verificabile.

Passo 1: Il NIE — Numero di Identità dello Straniero

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il numero identificativo fiscale rilasciato dalla Spagna a qualsiasi straniero che abbia un rapporto economico, professionale o legale con il paese. Senza NIE è impossibile firmare l’atto notarile di compravendita, aprire un conto bancario spagnolo o versare qualsiasi imposta in Spagna.

Come si ottiene

• Modulo: EX-15 (scaricabile dalla Sede Electrónica della Policía Nacional)
• Tassa: modello 790, codice 012
• Documento di motivazione: prova del motivo della richiesta (es. precontratto di compravendita)
• In Spagna: presso le Oficinas de Extranjería o le Commissariati di Polizia autorizzati, con appuntamento
• Dal paese di residenza: presso il Consolato Generale di Spagna nella propria circoscrizione
• Tramite delegato: con procura notarile specifica, un rappresentante legale può presentare la richiesta al posto del richiedente

▶ Fonte: Sede Electrónica de la Policía Nacional — sede.policia.gob.es — sezione «Extranjeria / Asignación de NIE a instancia de interesado»

Tempistiche

Il termine legale di risoluzione è 5 giorni lavorativi dalla ricezione della domanda da parte dell’ufficio competente. In pratica, le tempistiche variano: da 5 a 15 giorni in Spagna, fino a 2-6 settimane presso i consolati esteri, in funzione del carico di lavoro dell’ufficio.

▶ Fonte: Idem — «El procedimiento habrà de ser resuelto en el plazo máximo de cinco días desde la entrada de la solicitud»

Passo 2: ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

L’ITP è l’imposta principale che si applica all’acquisto di un immobile usato in Spagna. È di competenza regionale: le Isole Baleari applicano un’aliquota progressiva specifica, aggiornata dalla Legge di Bilancio regionale 2024 (Ley 12/2023, de 29 de diciembre de presupuestos generales de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears per al 2024).

Valore immobile (€)	Quota fissa (€)	Sul valore eccedente	Aliquota %
0 – 400.000	0	Fino a 400.000	8%
400.000,01 – 600.000	32.000	Prossimi 200.000	9%
600.000,01 – 1.000.000	50.000	Prossimi 400.000	10%
1.000.000,01 – 2.000.000	90.000	Prossimi 2.000.000	12%
Oltre 2.000.000	210.000	Sul valore eccedente	13%

▶ Fonte: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — atib.es/TA/contenido.aspx?Id=16198 — vigente dal 1° gennaio 2024

Il calcolo è a scaglioni progressivi sul valore medio: per ciascun valore immobiliare si determina la quota fissa corrispondente allo scaglione d’appartenenza, si applica l’aliquota marginale sul valore eccedente lo scaglione precedente, e si sommano le due voci.

Esempio verificabile: immobile da 800.000 €. ITP: 400.000 × 8% = 32.000 € + 200.000 × 9% = 18.000 € + 200.000 × 10% = 20.000 €. Totale ITP: 70.000 € (aliquota effettiva: 8,75%).

  Aliquote ridotte ATIB: chi non ne beneficia

  L’ATIB prevede aliquote ridotte al 4%, 2% e una riduzione del 100% dell’ITP. Queste si applicano esclusivamente all’acquisto di prima abitazione principale da parte di residenti nelle Baleari, giovani under 36, famiglie numerose o persone con disabilità. Un acquirente straniero non residente nelle Baleari che acquista una seconda casa non accede a nessuna di queste riduzioni. Fonte: ATIB, stessa pagina.

Passo 3: IVA e AJD — Solo per Immobili Nuovi

Per gli immobili di nuova costruzione (prima cessione dal costruttore al compratore), il regime fiscale è diverso dall’ITP:

• IVA: 10% del prezzo per abitazioni; 21% per terreni edificabili
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,2% sul valore dell’atto notarile, aliquota applicata nelle Isole Baleari

▶ Fonte: Normativa IVA spagnola e normativa AJD Baleari. Dato confermato anche da: investinspain.be/it/linee-guida-generali-sui-costi-e-le-imposte-degli-immobili-in-spagna

Per il mercato di Formentera, dove la quasi totalità degli immobili disponibili è esistente (ville, fincas), la casistica più frequente è quella dell’ITP.

Passo 4: Spese Accessorie al Rogito

Oltre all’imposta di trasferimento, ogni compravendita immobiliare in Spagna comporta alcune spese fisse, indipendenti dalla nazionalità dell’acquirente:

• Onorari notarili: regolati da una tariffa ufficiale spagnola (scala stabilita per decreto). Il costo esatto dipende dal valore dell’atto e dalla complessità della scrittura.
• Iscrizione al Registro de la Propiedad: obbligatoria per la certezza del diritto di proprietà. Il costo è proporzionale al valore dell’immobile.
• Gestoria: studio amministrativo che si occupa di depositare le imposte e gestire le pratiche post-rogito. Costo variabile.

  Dato non confermato su fonte primaria

  Non posso confermare le percentuali esatte degli onorari notarili e del Registro per le Baleari nel 2025 su fonte ufficiale primaria. I valori citati in molti siti aggregatori (circa 1% ciascuno) sono stime di mercato, non tariffe ufficiali verificate. Il riferimento normativo è il Real Decreto 1629/1991 per il notariato e il Real Decreto 1427/1989 per il Registro, con modifiche successive.

Passo 5: IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Obblighi Annuali)

Dopo l’acquisto, ogni proprietario non residente fiscalmente in Spagna ha obblighi fiscali annuali verso l’AEAT attraverso l’IRNR. Il modulo da utilizzare è il Modello 210.

Se l’immobile non viene affittato

Lo Stato spagnolo applica un’imposta sulla cosiddetta renta imputada: il valore catastale dell’immobile viene moltiplicato per una percentuale fissa, e il risultato è trattato come reddito virtuale imponibile all’aliquota IRNR.

• 1,1% del valor catastral: se il valore catastale è stato rivisto nei 10 anni precedenti
• 2% del valor catastral: se non è stato revisionato
• Aliquota IRNR applicata: 19% per i residenti in paesi UE o SEE; 24% per i residenti in paesi extra-UE/SEE

▶ Fonte: AEAT — sede.agenciatributaria.gob.es — Instrucciones Modello 210, sezione 210 I (Immobili destinati ad uso proprio)

Se l’immobile viene affittato

I redditi da locazione derivanti da immobili situati in Spagna sono sempre imponibili in Spagna, indipendentemente dalla residenza del proprietario. Il Modello 210 va presentato per dichiarare questi redditi.

• Aliquota: 19% sul reddito netto per i residenti UE/SEE; 24% sul reddito lordo per i residenti extra-UE/SEE
• Deduzioni: i residenti UE/SEE possono dedurre alcune spese (manutenzione, interessi, ammortamento) in proporzione ai giorni affittati. I residenti extra-UE/SEE tassano sul reddito lordo senza deduzioni.

▶ Fonte: AEAT — sede.agenciatributaria.gob.es — «No residentes: tributación de inmuebles»; Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del IRNR (testo consolidato)

Passo 6: IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles

L’IBI è la tassa comunale annuale sugli immobili, analoga all’IMU in Italia o alla taxe foncière in Francia. Si applica a qualsiasi proprietario, residente o non residente.

L’aliquota IBI è fissata autonomamente da ciascun comune. Per Formentera, l’ente competente è il Consell Insular de Formentera. Non posso confermare l’aliquota IBI attualmente applicata a Formentera su fonte primaria verificata: per ottenere il dato aggiornato, è necessario contattare direttamente il Consell de Formentera (tributs@conselldeformentera.cat) o consultare il portale tributario ufficiale.

▶ Fonte: Riferimento istituzionale: conselldeformentera.cat — sezione Tributs. Dato specifico non verificato.

Riepilogo: le Imposte in un Solo Sguardo

Imposta	Quando	Importo / Aliquota	Fonte primaria
NIE	Prima del rogito	Obbligatorio per firmare qualsiasi atto	Policía Nacional / Consolato spagnolo
ITP (usato)	Al rogito	8–13% progressiva sul valore	ATIB — Ley 12/2023 Baleari
IVA + AJD (nuovo)	Al rogito	10% IVA + 1,2% AJD	Normativa IVA spagnola
Ritenuta 3% mod. 211 (trattenuta dello Stato al venditore)	Entro 1 mese (solo se venditore non residente)	3% del prezzo — a carico acquirente	AEAT — IRNR senza EP
IRNR — reddito imputato	Ogni anno — mod. 210	19% su 1,1% o 2% del valor catastral	AEAT — istruzioni mod. 210
IRNR — affitti	Ogni anno o per incasso — mod. 210	19% sul reddito netto (residenti UE/SEE)	AEAT — Ley IRNR RDL 5/2004
IBI	Ogni anno — bollettino comunale	Aliquota fissata dal Consell de Formentera	Non posso confermarlo: vedi Consell
País di residenza	Obblighi fiscali nel paese di residenza	Variabile per nazionalità	Consulente fiscale locale

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